Por Nayara Matteis
Que a crise causada pela pandemia foi brutal para a hotelaria, é uma verdade incontestável. Mas passado mais de um ano da chegada do coronavírus, é hora de seguir em frente. Entre mortos e feridos, chegou o momento de pensar no futuro. Com a retomada batendo na porta do mercado, investidores começam a dar novos rumos aos ativos hoteleiros que não sobreviveram.
Em uma matéria anterior publicada pelo Hotelier News, demos um panorama das praças mais atingidas pelos fechamentos e as principais tendências de destino das propriedades. Levando em consideração que cada empreendimento é único, com segmentação, particularidades e estruturas próprias, como definir o caminho mais rentável para cada um?
Alguns pontos precisam ser considerados antes de bater o martelo e dar vida nova aos prédios. Roland Bonadona, ex-CEO da Accor e fundador da Bonadona Consulting ressalta que existem as necessidades mercadológicas e estruturais a serem amarradas. “É preciso pensar em zoneamento, escultura predial, investimentos e análise de mercado. O corporativo está caindo muito, especialmente para estadas curtas. E outros estão se dando melhor, como o long stay e o short-term rental. Existe também uma demanda específica perto de universidades pelo coliving, pontua.
E as opções não param por aí. É possível converter os ativos hoteleiros em residenciais sênior, coworking, escritórios, residências, hospitais. A lista é longa. Bonadona ressalta que investidores devem refletir qual a melhor escolha pensando em um universo a longo prazo. “São muitos usos possíveis e diferentes. Os proprietários precisam observar a localização e qual a demanda que oferece mais possibilidades para os próximos anos”.
Ativos hoteleiros: estudo de viabilidade
Sempre que um hotel fecha as portas, todo o mercado perde. Para Ricardo Mader, diretor da JLL, é um ciclo natural do setor. “Todo negócio tem um ciclo de vida. Alguns mais curtos e outros mais longos, dependendo do investidor. É normal que essas mudanças aconteçam. O importante é maximizar o uso do equipamento”.
Mader complementa afirmando que, apesar da pandemia ter trazido rotatividade ao segmento hoteleiro, o movimento já vinha acontecendo antes do vírus entrar em cena. “É algo que começou na crise entre 2016 e 2018. Com o aumento da oferta, muitos hotéis pararam para refletir qual era o melhor uso do imóvel. Muitas vezes se trata de uma questão geracional, no caso de propriedades familiares”.
E por onde começar? O diretor da JLL explica que um profundo estudo de mercado deve ser a bússola que direcionará a conversão do ativo. “Os investidores têm que avaliar o hotel, como ele está posicionado no mercado e o que precisaria ser feito para melhorar a performance para tornar o ativo competitivo. Muitas vezes fazer grandes investimentos e reformas não é o melhor negócio. É uma análise que precisa ser feita friamente, sem envolvimentos emocionais”.
Bonadona complementa que a receita, desenvolvendo uma linha de despesas, risco e retorno são prioridades nas conversões. “Qual tipo de uso vai me dar a melhor receita considerando custo de transformação? A partir disso, é necessário entender qual o investimento dará menos trabalho em termos de adaptação. Não é algo para amadores. É um processo complexo e demanda profissionais com visão de desenvolvimento.
E quando falamos em especialistas, é claro que um arquiteto com expertise em hotelaria obrigatoriamente precisa estar envolvido. É o caso de Thomas Michaelis, proprietário da Michaelis Arquitetos. O profissional explica que, em muitos casos, é mais fácil converter um hotel em outro negócio do que o contrário.
“Se imaginarmos que o empreendimento foi bem construído originalmente, com um pé direito interessante e boas instalações hidráulicas e elétricas, será fácil fazer uma conversão. O cuidado técnico de um hotel é maior, exige mais. Você já possui áreas comuns e de serviços robustas que podem ser adaptadas para novos usos. E normalmente são propriedades que por natureza estão construídas em boas localizações”, avalia Michaelis.
Questões legislativas
Além de encontrar o uso mais pertinente ao imóvel, existem outras variantes que deixam os processos ainda mais complexos. Questões legislativas são possíveis empecilhos na hora de mudar o direcionamento dos ativos. Investidores precisam verificar o zoneamento do imóvel para entender o que pode ser feito.
“Os proprietários devem checar se é permitido tocar o projeto. No Rio de Janeiro, por exemplo, as políticas foram alteradas. Muitos hotéis que não tinham estacionamento para serem convertidos em residencial agora não precisam mais de um número específico de vagas. A prefeitura foi sensível à situação da hotelaria da cidade que ainda sofre com o crescimento de oferta e muitos empreendimentos foram convertidos em prédios residenciais”, acrescenta Mader.
Bonadona comenta que existem normas de segurança como número de escadas de incêndio e acessos de circulação de pessoas que foram pensados para determinados usos do imóvel. Repensar essa estrutura precisa seguir essas regulamentações dependendo do destino do ativo. Quando você muda o prédio é preciso também alterar o layout. Se trata de uma parte mais técnica da conversão. No caso de uma mudança para a área médica, por exemplo, demanda uma estrutura maior para sustentar aparelhos pesados”.
Tendências em foco
Nos últimos meses, grandes redes hoteleiras anunciaram seus primeiros produtos voltados ao segmento de short-term rental com a chegada de categorias de studios. Para Michaelis, usos residenciais e de aluguel são os mais fáceis para conversão e devem ser os mais adotados pelo setor.
“Você tem bons endereços e fica fácil derrubar algumas paredes para transformar UHs menores em apartamentos. Se olharmos, hoje o mercado mais pujante é o residencial. Os studios vão inundar o setor e talvez venham a ser um problema no futuro. Já temos algumas operadoras atuando no segmento, criando novos braços para fazer a administração das unidades”, afirma o arquiteto.
Michaelis ainda explica que os escritórios estão passando por um momento de reajuste e empresas que mantiveram seus espaços de trabalho o fizeram de maneira reduzida. “Escritórios grandes estão diminuindo. Outra parte migrou para o coworking ou para modelos híbridos de trabalho”.
E a tendência vale também para os condo-hotéis. O arquiteto pontua que muitos studios lançados possuem tamanhos semelhantes aos de UHs hoteleiras. “Muitos studios têm formatações semelhantes aos condo-hotéis, o que facilita a transformação. Alguns dependendo da localização não precisam de vaga. Acredito que seja uma opção interessante para os investidores, além de oferecer o menor custo”.
(*) Créditos da capa: Unsplash
(**) Créditos das fotos: Divulgação
